綠悠雅苑好抵買？

對於綠悠雅苑的開售，普遍新聞的主頁都塑造成政府決心解決住屋問題的良策，實用面積計價，間格四正，送家電裝修，明益用家。

如果買現樓即買即住，符合資格，有這個七折定價，用來自住，確實吸引。

但別忘記，有兩年樓花期。落成後質素如何？天曉得。景觀如何？現只是粗略靠估。2015年入伙，到時樓價如何，無人知，可升可跌。

弊，就弊在無人知樓價會係點。

以前政府推出新居屋，明益用家，某個時限內，可用原價退回給房署，可說是對小市民窩心的保障。對不起，綠悠雅苑沒有這支歌仔唱。

提高入息審查限額是益用家嗎？最需要幫助的，是低收入而無得住公屋的家庭，提高限額即多左人爭食，咁最需要幫助的就更難中簽。但不提高也不行，因為這個價，用以前的限額係供唔起，供款超過收入一半，銀行是不會批核吧。

貸款安排還未公佈。斷估揀樓時(2013年4月？)付訂金，2015先開始供款。政府話同銀行傾掂，視乎買家入息，或可做到免保證金九成按歇。

都係果句，樓價可升可跌，現在綠悠雅苑最便宜的單位定價246萬，如果到時跌/升，又如何？看新聞沒有多提。2年後升了，政府益買家照收246萬嗎？如果跌呢？會減價？若不減價，例如跌至200萬，用246萬做九成按歇會資不抵債，銀行也會批核？

定價抵？看中原地產，青衣樓王盈翠半島、灝景灣，建築面積計價的尺價約七千幾至九千幾，取平均當八千幾，假設有七成實用率，則用實用面積計係呎價約一萬一千。綠悠雅苑實用面積尺價是六千幾，政府說是市價七折，即市價實用面積尺價要九千幾！如果以綠悠雅苑附近的廿幾年屋苑比較，建築呎價五千幾，當實用率七成，即實用尺價約八千，較綠悠雅苑便宜！

用甚麼來作參考會覺得抵？參考盈翠半島？但人家地利方便，樓下是青衣城、地鐵站、巴士總站。部分單位有海景！綠悠雅苑，勝在新樓 (唔好忘記，未起好架，未知質素如何)，還有包家電裝修。值唔值？見仁見智。

最後，息口減無可減，將來只會加。這個也是風險。

算吧，兩年後樓價繼續升的話，我這篇文章只是廢話。

我只是一個沒有本事買樓的人在抱怨，吃不到的葡萄是酸的。